В обзор судебной практики ВС РФ № 2, 3 (2024) утвержденный Президиумом ВС РФ 27.11.2024, судебная коллегия по гражданским делам…
В обзор судебной практики ВС РФ № 2, 3 (2024) утвержденный Президиумом ВС РФ 27.11.2024, судебная коллегия по гражданским делам включила спор по иску прокуратуры к местной администрации и ряду граждан о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записей и о прекращении права собственности на земельные участки, об исключении из государственного кадастра недвижимости записей о разделе земельного участка, об образовании земельных участков и о постановке их на кадастровый учет, о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата в муниципальную собственность земельного участка.
В обоснование требований Прокурор указал, что при проведении проверки соблюдения
требований земельного и градостроительного законодательства установлено, что на основании
постановления администрации гражданину в аренду выделен ЗУ для использования под
строительство автостоянки.
На ЗУ были возведены два одноэтажных нежилых здания – контрольно-пропускные пункты со
степенью готовности 90 % каждое, которые в последствии (после выкупа в частную
собственность) были снесены.
До сноса указанных объектов гражданин обратился с заявлением о предоставлении данного ЗУ
в собственность, ссылаясь на то, что он является собственником объектов недвижимости
(по ст. 39.2 Земельного кодекса РФ). Постановлением местной администрации спорный ЗУ
передан в собственность за плату, заключен договор купли-продажи ЗУ.
По мнению прокурора, данная сделка является недействительной в силу ничтожности,
поскольку объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений, сооружений,
не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в
эксплуатацию, что исключает возможность предоставления ЗУ в собственность. Кроме того,
площадь спорного ЗУ более чем в 753 раза превышает площадь, необходимую для
эксплуатации располагающихся на нем объектов недвижимости.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала судебные
постановления вынесенными с нарушением норм права в связи со следующим:
- Исключительное право на приобретение ЗУ в собственность или в аренду имеют граждане, юр. лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких ЗУ.
- Наличие на участке принадлежащих гражданину на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями ЗК РФ не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.
- Собственники ЗУ и лица, не являющееся таковыми, обязаны использовать ЗУ в соответствии с их целевым назначением, возникновение исключительного права на приобретение ЗУ без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу в аренду.
- Определение границ и площади соответствующего ЗУ должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер ЗУ, предоставленного для строительства, может не совпадать с размером ЗУ, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
Какие можно сделать выводы:
- Если хочешь выкупить ЗУ под объектом незавершенного строительства,
то его текущее использование должно строго соответствовать цели его предоставления в аренду. - Площадь выкупаемого ЗУ должна быть соразмерной площади необходимой для эксплуатации объектов недвижимости.
Обращаем внимание, что Верховный Суд РФ уже не в первый раз подчеркивает подобные
позиции в практике.
Невозможно приобрести в собственность публичный земельный участок, если на нем
расположен исключительно:
- Вспомогательный объект, поскольку не достигнута цель договора аренды в части возведения основного объекта (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.08.2018 № 22-КГПР18-3).
- Разрушенное здание, поскольку объект не используется по назначению (Определение Верховного Суда РФ от 20.05.2019 № 307-ЭС19-5926 по делу № А56-72015/2016).
- Испрашиваемый ЗУ несоразмерен по площади объекту недвижимости, расположенному в его границах (Постановление АС Московского округа от 17.01.2019 № Ф05-22571/2018по делу № А40-92834/2017, Постановление Арбитражного суда поволжского округа от 29.03.2019 № Ф06-44713/2019 по делу № А55-13461/2018).
