Интересное из обзора судебной практики ВС РФ №3 (2025)

8 октября 2025 года Президиумом Верховного суда Российской Федерации утвержден ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ №3 (2025)

Рассмотрим одно дело, касающееся защиты права собственности и других вещных прав, а также два дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений.

Администрация городского округа обратилась в суд с иском к Б. о сносе самовольной постройки, указав, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель − земли населенных пунктов, вид разрешенного использования − ведение садоводства. В результате обследования земельного участка выявлена постройка, возведенная без соответствующего разрешения и иной необходимой документации. 

Истец просил суд признать данный объект самовольной постройкой, на Б. возложить обязанность снести его за свой счет, а в случае неисполнения решения суда взыскать с ответчика в пользу администрации городского округа судебную неустойку. 

Судом первой инстанции в целях установления обстоятельств, имеющих значение для дела, была назначена судебная строительнотехническая экспертиза. Из выводов, изложенных в заключении эксперта, следует, что на земельном участке располагается строение, которое квалифицируется как некапитальное и не является объектом недвижимости, не имеет прочной связи с землей. Исследуемое строение отвечает требованиям сейсмических, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, а также требованиям безопасности. Строение располагается в пределах правомерных границ земельного участка, минимальные отступы соблюдены. 

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект отвечает требованиям сейсмических, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, расположен в границах земельного участка, получение разрешений и согласований для монтажа исследуемого сооружения в силу закона не предусмотрено. 

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции, руководствуясь фотоматериалами, указал, что возведенное ответчиком сооружение не является садовым домом или иным вспомогательным строением для садоводства, а потому имеются основания для возложения на ответчика обязанности демонтировать данный объект. 

С выводами суда апелляционной инстанции согласился кассационный суд общей юрисдикции. 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда первой инстанции оставила в силе по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). 

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Положениями статьи 222 ГК РФ закреплены признаки самовольной постройки, в частности: возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. 

В силу пункта 1 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества. 

С учетом норм права, подлежащих применению в рассматриваемом деле, судом первой инстанции на основании заключения судебной экспертизы установлено, что спорное строение расположено в пределах правомерно занимаемого ответчиком земельного участка и не является объектом недвижимости, конструктивные характеристики указанного строения позволяют осуществить их перемещение, демонтаж и последующую сборку без ущерба, а характер возведенного строения не свидетельствует о том, что это строение является самовольным, как возведенное с нарушением правил целевого использования земельного участка. 

Исходя из положений части 1 статьи 55, частей 2, 3 статьи 67, статьи 79, части 3 статьи 86 ГПК РФ экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства из всех собранных по делу и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами. 

Вместе с тем это не означает право суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки. 

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции, не обладая специальными познаниями в области строительства, пришел к противоположным выводам по существу спора, отклонив заключение судебной экспертизы и мотивируя свои выводы только ссылкой на данные акта визуальной фиксации − фотоматериалы, то есть руководствовался доказательством, не основанным на применении специальных познаний. 

При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции не установил ни единого признака, по которому размещение спорного объекта на принадлежащем истцу земельном участке являлось бы недопустимым и требовался бы его снос или демонтаж, в том числе не установлено несоответствия спорного объекта целевому назначению и виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен, что повлекло вынесение незаконного судебного постановления.

К. на праве общей долевой собственности (¼ доли) принадлежит земельный участок. 

Сведения об указанном земельном участке внесены в ЕГРН в январе 2003 г., имеют статус «актуальные, ранее учтенные». 

К. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по области (далее – управление Росреестра), представив межевой план от 10 мая 2023 г., подготовленный кадастровым инженером в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка, согласно которому в результате проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ его площадь увеличилась с 935 до 1156 кв. м. 

Уведомлением административный ответчик управление Росреестра сообщило об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка в связи с несоответствием площади и конфигурации земельного участка, указанных в межевом плане, сведениям ЕГРН. 

К. обратился в суд с административным иском о признании незаконным и отмене решения управление Росреестра об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, о возложении обязанности совершить действия по государственному кадастровому учету в отношении земельного участка площадью 1156 кв. м. 

Решением суда первой инстанции решение управления Росреестра признано незаконным, на административного ответчика возложена обязанность повторно рассмотреть заявление. В удовлетворении административного иска в остальной части отказано. 

Определением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано. 

Разрешая спор и частично удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из того, что имеющийся в материалах кадастрового дела план границ земельного участка не содержит сведений о его размерах, превышение декларированной площади земельного участка на 221 кв. м подтверждается заключением кадастрового инженера, минимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства не превышен, у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления и последующего отказа в осуществлении государственного кадастрового учета ввиду несоответствия межевого плана предъявляемым требованиям. 

Отменяя решение суда первой инстанции, суды апелляционной и кассационной инстанций отметили, что в межевом плане, представленном в регистрирующий орган кадастровым инженером, не указана причина изменения площади земельного участка, не приведено обоснование местоположения уточненных границ земельного участка на 221 кв. м, а также не установлены земли, за счет которых произошло увеличение размера земельного участка. Кадастровый инженер определил местоположение земельного участка, указанного административным истцом в заявлении о государственном кадастровом учете, исходя из границ, существующих на местности 15 лет, без учета постановления главы администрации, которым утверждены границы земельного участка площадью 935 кв. м. 

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу определения судов апелляционной и кассационной инстанций, указав следующее. 

В соответствии с частью 11 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности 15 лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 321 части 1 статьи 26 данного федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32, 32.1 и 45 части 1 статьи 26 данного федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется. 

Как видно из материалов дела, несоответствие межевого плана постановлению главы администрации выражается в увеличении площади. 

Увеличение декларированной площади земельного участка имело место в пределах минимального размера земельных участков для земель данного целевого назначения и разрешенного использования (500 кв. м), установленного статьей 34 постановления администрации от 18 июня 2021 г. об утверждении Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа. 

Превышение размеров земельного участка относительно размеров, указанных в правоустанавливающих документах меньше, чем минимальный размер предоставляемых земельных участков в данном населенном пункте. 

В заключении кадастрового инженера содержится обоснование фактического использования земельного участка в уточненных границах: земельный участок имеет ограждение в виде металлического забора на металлических столбах, ограничен соседними земельными участками, многолетними насаждениями, объектами искусственного происхождения. 

Кроме того, актом согласования местоположения границ земельного участка и опросом заинтересованных лиц подтверждается существование сложившегося землепользования в установленных границах 15 и более лет. 

На основании изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отменила определения судов апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе решение суда первой инстанции.

Приказом министерства имущественных отношений субъекта Российской Федерации утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г., в том числе в отношении, принадлежащих на праве собственности С. объектов. С. обратилась с соответствующими заявлениями в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории субъекта Российской Федерации (далее – Комиссия), приложив отчет оценщика от 30 июля 2021 г. 

По результатам рассмотрения заявлений Комиссией приняты решения от 24 августа 2021 г. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г., в ЕГРН 24 августа 2021 г. внесены соответствующие изменения. 

В последующем в связи с изменением качественных и количественных характеристик объектов недвижимости актом государственного бюджетного учреждения от 24 июля 2023 г. утверждена кадастровая стоимость данных объектов по состоянию на 1 января 2019 г. с датой начала применения 10 июля 2023 г. 

На основании приказа министерства имущественных отношений субъекта Российской Федерации от 13 ноября 2023 г. в рамках проведения государственной кадастровой оценки определена новая кадастровая стоимость рассматриваемых объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 г. с датой начала применения 1 января 2024 г. 

С. в декабре 2023 г. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г., представив отчет об оценке от 5 декабря 2023 г. 

Решением суда первой инстанции на основании проведенной судебной экспертизы в соответствии с заключением эксперта от 16 февраля 2024 г. установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих С., в размере, равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. 

Период применения установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной определен судом с 10 июля по 31 декабря 2023 г. включительно. 

Определением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено, производство по делу прекращено со ссылкой на пункт 1 части 1 статьи 194 КАС РФ. 

При этом суды исходили из того, что С. уже реализовала свое право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости в отношении тех же объектов недвижимого имущества, на ту же дату и в том же размере, обратившись ранее в Комиссию, которая установила кадастровую стоимость зданий в размере рыночной, действительную до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, поэтому оснований для обращения в суд в порядке административного судопроизводства у нее не имелось. 

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу определения судов апелляционной и кассационной инстанций, указав следующее. 

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории данного субъекта Российской Федерации, на основании приказа министерства имущественных отношений субъекта Российской Федерации наделено государственное бюджетное учреждение. 

Частью 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Из вышеприведенных норм следует, что кадастровая стоимость объектов недвижимости может устанавливаться не только в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки объектов, но также в результате изменения качественных и количественных характеристик объектов в период между принятиями нормативных правовых актов, утверждающих результаты очередной кадастровой оценки. 

Государственная кадастровая оценка в отношении рассматриваемых объектов проводилась в данном субъекте Российской Федерации в 2019 и 2023 году, ее результаты утверждены приказами министерства имущественных отношений субъекта Российской Федерации (по состоянию на 1 января 2019 г. и на 1 января 2023 г. соответственно). 

Между указанными датами проведения государственных кадастровых оценок в связи с изменением качественных и количественных характеристик объектов недвижимости была установлена оспариваемая кадастровая стоимость на основании акта государственного бюджетного учреждения от 24 июля 2023 г. 

На 20 декабря 2023 г., то есть на дату обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г., действовала оспариваемая кадастровая стоимость, установленная на основании вышеуказанного акта государственного бюджетного учреждения. Период ее применения установлен с 10 июля по 31 декабря 2023 г. 

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере рыночной, установленная решениями Комиссии в 2021 году, действовала в период между датами проведения последней и очередной государственной кадастровой оценки, до принятия акта государственного бюджетного учреждения от 24 июля 2023 г., установившего в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ новую кадастровую стоимость объектов, действующую до 1 января 2024 г., что исключает повторность оспаривания кадастровой стоимости этих объектов. 

Таким образом, вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что С. еще в 2021 г. реализовала свое право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, утвержденных приказом министерства имущественных отношений субъекта Российской Федерации по состоянию на 1 января 2019 г., и установление рыночной стоимости объектов на основании решений Комиссии, в связи с чем спор не подлежит рассмотрению и разрешению судом в порядке административного судопроизводства, основан на неправильном применении норм материального и процессуального права. 

Ввиду изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу определения судов апелляционной и кассационной инстанций, направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

С полным текстом ОБЗОРА СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ №3 (2025) можно тут.