Суд разъяснил особенности признания права собственности на часть земельного участка под ТЦ.

Арбитражный суд Дальневосточного округа, рассмотрев дело № А04-7152/2024 от 29 июля 2025 года, внес важные разъяснения относительно порядка признания права собственности на земельный участок под торговым центром.

Центральной фигурой спора выступил индивидуальный предприниматель (ИП), владеющий двумя помещениями в ТЦ. Эти помещения были приобретены ИП в 2012 году на основании договоров купли-продажи у первоначального застройщика и собственника всего торгового комплекса. Ситуация осложнилась в 2014 году, когда первоначальный собственник продал оставшиеся помещения в ТЦ, а также земельный участок под ним, третьему лицу – обществу с ограниченной ответственностью (ООО). Именно этот шаг и стал причиной судебного разбирательства.

ИП обратился в суд с иском, содержащим несколько ключевых требований:

1. Признать недействительной сделку купли-продажи земельного участка между первоначальным собственником и ООО.
2. Признать отсутствие у ООО права собственности на этот земельный участок.
3. Признание за ИП права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под ТЦ.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали ИП во всех заявленных требованиях. Их аргументация основывалась на нескольких пунктах:

1. Суды подчеркнули, что признание отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимость является исключительной мерой защиты, доступной только для того собственника, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), и который фактически владеет этой недвижимостью. ИП же, по мнению судов низших инстанций, не предоставил достаточных доказательств того, что здание ТЦ расположено на земельном участке, на который он претендует, и что его право собственности на долю в этом участке когда-либо было зарегистрировано в ЕГРН. В реестре таких сведений не содержалось. Суды также указали на отсутствие у ИП статуса законного владельца всего земельного участка или его части. Без такого статуса, утверждали суды, он не может оспаривать зарегистрированное право собственности ООО.
2. Суды сослались на пропуск ИП трехлетнего срока исковой давности. Они аргументировали это тем, что ИП узнал о принадлежности земельного участка ООО не позднее 2020 года, когда участвовал в судебном разбирательстве в Благовещенском городском суде. Таким образом, по мнению судов первой и апелляционной инстанций, ИП пропустил срок для предъявления иска.

Однако, суд кассационной инстанции пришел к иному выводу. Он отменил решения судов нижестоящих инстанций, указав на ряд существенных недостатков в их правовой позиции. Суд оценил представленные ИП доказательства иначе, чем суды низших инстанций и пересмотрел вопрос о сроке исковой давности.

Суд кассационной инстанции посчитал:

1) В российском гражданском законодательстве, а именно в статье 259.2 Гражданского кодекса РФ (пункты 1 и 2), четко прописана взаимосвязь права собственности на земельный участок (ЗУ) и права собственности на расположенную на нем недвижимость. Размер доли в праве общей собственности на земельный участок, принадлежащей владельцу здания или сооружения, напрямую зависит от площади этой самой недвижимости. Эта доля неразрывно связана с правом собственности на здание (сооружение) и не может быть выделена в отдельную, самостоятельную собственность. Это значит, что земельный участок под ТЦ не может быть продан или каким-либо иным образом отчужден отдельно от самого ТЦ.

 2) Собственник недвижимости не имеет права совершать какие-либо действия, которые привели бы к передаче доли в праве на земельный участок без одновременной передачи права собственности на саму недвижимость. Это фундаментальное положение, направленное на обеспечение целостности и неразделимости права собственности на недвижимость и землю под ней.

 3) Более того, статья 552 Гражданского кодекса РФ и статья 35 Земельного кодекса РФ устанавливают, что при купле-продаже здания или другого объекта недвижимости, право на земельный участок, на котором он расположен и который необходим для его эксплуатации, автоматически переходит к новому собственнику вместе с правом собственности на сам объект недвижимости. Это означает, что сделка по отчуждению недвижимости автоматически влечет за собой передачу права на соответствующую часть земельного участка.

 4) Важно отметить, что эта передача происходит независимо от регистрации права собственности на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Право общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащее собственникам помещений, возникает автоматически, по закону, и не требует отдельной регистрации. Право собственности на долю в земельном участке появляется у покупателя помещения в момент государственной регистрации перехода права собственности на это помещение. Это ключевой момент, который часто упускается из виду.

Дело было направлено на новое рассмотрение, что свидетельствует о неоднозначности ситуации и необходимости более тщательного анализа фактических обстоятельств и представленных доказательств.

Этот случай демонстрирует сложность разрешения споров, связанных с правом собственности на недвижимость, особенно когда речь идёт о земельных участках под объектами недвижимости, и подчеркивает важность тщательного сбора и представления доказательств для защиты своих прав в суде.