Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ, в котором определены границы и установлены градостроительные регламенты: виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства в отношении территориальных зон.

В каких случаях может понадобиться внесение изменений в ПЗЗ:

• Строительство нового объекта недвижимости.
• Реконструкция существующего объекта недвижимости.
• Необходимость использовать недвижимость под иные цели, смена вида деятельности.

Команда экспертов LANDMARK сопровождает своих доверителей на всех этапах проекта, соблюдая все регламентные требования, а также опираясь на опыт взаимодействия с государственными органами.

Задачи, которые мы помогаем решить на Городской комиссии:

1. Установление или изменение границ территориальных зон, их подзон.
2. Изменение основных, условно-разрешённых, вспомогательных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.
3. Установление или изменение предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площади, а также изменение предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
4. Установление или изменение границ территории, в пределах которой предусматривается комплексное развитие территории.
5. Установление или изменения расчётных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчётных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в отношении территориальной зоны, в границах которой предусматривается комплексное развитие территории.

Рассмотрим наиболее востребованные задачи, которые решаются в рамках внесения изменений в ПЗЗ.

1. Внесение изменений в ПЗЗ в части ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка.

ВРИ – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.е. тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещённые на нем объекты недвижимости.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1. Основные виды разрешённого использования.
2. Условно разрешённые виды использования.
3. Вспомогательные виды разрешённого использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешённого использования и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Причины, по которым может понадобиться изменить вид разрешённого использования:

• Увеличит стоимость Вашего участка при подготовке к продаже.
• Даст Вам возможность осуществления определённой деятельности на участке.
• Защитит Вас от штрафов и риска изъятия участка в связи с использованием не по назначению.
• Подготовит участок к размещению зданий с необходимыми Вам параметрами строительства.

2. Внесение изменений в ПЗЗ в части ТЭП (Технико-экономические показатели).

Расчёт технико-экономических показателей (ТЭП) производится для того, чтобы выбрать оптимальный по размерам и экономически выгодный в финансовом плане вариант объёмно-планировочных и конструктивных решений возводимого здания.

Увеличение технико-экономических показателей или их изменение производится в случаях:

• Изменения конфигурации или площади здания.
• Уменьшения или увеличения бюджета строительства по причине использования других стройматериалов и комплектующих.
• Внесения иных поправок в проект строительства.
• Невозможности реконструкции объекта с преобразованием таких ТЭП, как функциональное назначение, этажность, высотность, площадь застройки и общая площадь.

Как увеличить ТЭП:

Для увеличения ТЭП необходимо внести изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Перед этим следует проанализировать ситуацию путём проведения градостроительного аудита. Благодаря этому мероприятию разрабатывается градостроительное обоснование. К градостроительному обоснованию относится набор документации, при помощи которой устанавливают не только градостроительные, но и относящиеся к объекту архитектурно-строительные и экологические требования.

На следующем этапе проводятся необходимые согласования в контролирующих инстанциях.

Как только были пройдены все предусмотренные законом этапы и согласованы в соответствующих инстанциях принципиальные решения, происходит непосредственная разработка ПЗЗ. Делать это следует в строгом соответствии с установленными градостроительным законодательством нормами и правилами. При этом учитываются экологические, строительные, социальные и транспортные нормативы.

Если у вас возникла ситуация, когда необходимо внести изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) или вы уже попробовали и получили отказ, юридическая фирма LANDMARK окажет профессиональную помощь.