Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ, в котором определены границы и установлены градостроительные регламенты: виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства в отношении территориальных зон.
В каких случаях может понадобиться внесение изменений в ПЗЗ:
- Строительство нового объекта недвижимости.
- Реконструкция существующего объекта недвижимости.
- Необходимость использовать недвижимость под иные цели, смена вида деятельности.
Команда экспертов LANDMARK сопровождает своих доверителей на всех этапах проекта, соблюдая все регламентные требования, а также опираясь на опыт взаимодействия с государственными органами.
Задачи, которые мы помогаем решить на Городской комиссии:
- Установление или изменение границ территориальных зон, их подзон.
- Изменение основных, условно-разрешённых, вспомогательных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.
- Установление или изменение предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площади, а также изменение предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
- Установление или изменение границ территории, в пределах которой предусматривается комплексное развитие территории.
- Установление или изменения расчётных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчётных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в отношении территориальной зоны, в границах которой предусматривается комплексное развитие территории.
Рассмотрим наиболее востребованные задачи, которые решаются в рамках внесения изменений в ПЗЗ.
1. Внесение изменений в ПЗЗ в части ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка.
ВРИ — это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.е. тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещённые на нем объекты недвижимости.
Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
- Основные виды разрешённого использования.
- Условно разрешённые виды использования.
- Вспомогательные виды разрешённого использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешённого использования и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Причины, по которым может понадобиться изменить вид разрешённого использования:
- Увеличит стоимость Вашего участка при подготовке к продаже.
- Даст Вам возможность осуществления определённой деятельности на участке.
- Защитит Вас от штрафов и риска изъятия участка в связи с использованием не по назначению.
- Подготовит участок к размещению зданий с необходимыми Вам параметрами строительства.
2. Внесение изменений в ПЗЗ в части ТЭП (Технико-экономические показатели).
Расчёт технико-экономических показателей (ТЭП) производится для того, чтобы выбрать оптимальный по размерам и экономически выгодный в финансовом плане вариант объёмно-планировочных и конструктивных решений возводимого здания.
Увеличение технико-экономических показателей или их изменение производится в случаях:
- Изменения конфигурации или площади здания.
- Уменьшения или увеличения бюджета строительства по причине использования других стройматериалов и комплектующих.
- Внесения иных поправок в проект строительства.
- Невозможности реконструкции объекта с преобразованием таких ТЭП, как функциональное назначение, этажность, высотность, площадь застройки и общая площадь.
Как увеличить ТЭП:
Для увеличения ТЭП необходимо внести изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Перед этим следует проанализировать ситуацию путём проведения градостроительного аудита. Благодаря этому мероприятию разрабатывается градостроительное обоснование. К градостроительному обоснованию относится набор документации, при помощи которой устанавливают не только градостроительные, но и относящиеся к объекту архитектурно-строительные и экологические требования.
На следующем этапе проводятся необходимые согласования в контролирующих инстанциях.
Как только были пройдены все предусмотренные законом этапы и согласованы в соответствующих инстанциях принципиальные решения, происходит непосредственная разработка ПЗЗ. Делать это следует в строгом соответствии с установленными градостроительным законодательством нормами и правилами. При этом учитываются экологические, строительные, социальные и транспортные нормативы.
Если у вас возникла ситуация, когда необходимо внести изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) или вы уже попробовали и получили отказ, юридическая фирма LANDMARK окажет профессиональную помощь.
